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金森重樹プロフィール
1970年生まれ
25歳年収240万円のフリーターのときに負った5400万円の借金が5年間で利息と遅延損害金で1億2700万円まで膨れ上がる。
また、その借金は免責不許可事由に該当するため自己破産もできない状況に追い詰められる。
会社に就職してサラリーマンになるとともにマーケティング技術を極め、その後独立し10年かかって借金の完済に至る。
この借金の塗炭の苦しみから得た気づきを基に、借金で苦しむ人間同士が困難を切り抜けた人を交え、お互いに助け合える相互扶助のコミュニティを作る。
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鉄道系デベロッパーが倒産しない仕組み


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鉄道系デベロッパーが倒産しない仕組みも知ってしまえば、非常に単純でした。 一言でいえば、自分で自分の土地の地価を上げることができるから、幾多の地価の変動に耐えて、新興デベロッパーと違って倒産しないわけです。 地価というものは、大は新幹線開通、オリンピック、高速道路の開通から始まって、小は地下鉄の新駅開設、ショッピングセンターのオープンにいたるまで、その都市に発生する開発に伴って、二束三文だった原野が非常に価値のある土地に化けたりします。 たとえば、鉄道系でしたら、路線の延長を前提にして、その線路が通過する予定の土地をあらかじめ仕込んでおくわけです。当然、本体が地上げをすれば近隣の不動産会社にばれて一気に地価が上昇したり、売り惜しみが発生して地上げの資金が高いものについてしまいますので、ダミー会社を絡めながら仕込んでいくわけですが。 仕込みが終わった時点で、おもむろに路線の延長や新駅の開設を発表するわけです。その段階で、みんな何年後に駅ができるということでワーっと買いついて、地価が上昇します。 それで、すでに十分に含み益が出ているわけですが、その新駅の駅前の一等地はすべてその鉄道系のデベが持っているわけですから、開発し放題です。商業施設、マンション、医療モールなんでも作れます。 含み益については銀行からそれを担保にお金を調達すれば、転売による余分な税金も発生しません。 また、非常に安く仕入れた土地ですから、それを普通より安く譲渡しても、まだ利益が出ます。そういう土地をたくさん持っていれば、それを使った総会屋や政治家への利益供与も可能でしょうし、そのことが一層、有利な開発をすすめることを可能にします。国、道路、自治体などの力を借りれば、税金を活用しながら開発をすることも可能でしょう。 また、その路線の延長がスキー場やゴルフ場と繋がる時に、タダ同然で仕入れた原野を相当な付加価値をつけてリゾート会員権なりゴルフ会員権として売却できるわけですから、お札を刷っているようなものです。スキー場とかゴルフ場がある山なんて、ほとんど値段がつかないような田舎の土地が大半ですから。 このような形で、開発と一体となった土地の買い占めをしていけば、新興系のマンションデベロッパーが地価の変動によって、資金繰りにショートを起こしやすい片建ての構造にあるのと違って、土地の上昇を自作自演できます。 いくら地価の下落が激しいといっても、原野を高額の土地に化けさせるだけの土地の上昇を自力で作り出せるのですから、鉄道系のデベロッパーは倒産しないわけです。 また、鉄道系のデベロッパーは鉄道に合わせてホテル開発をします。それによって、好立地でホテル事業が可能ですし、その有利な立場を活用した旅行代理店事業も可能です。 そして、ホテルはその気になれば建物の躯体部分と設備部分を分けて、設備で落とすことができる範囲が、通常のビルとかマンションに比べて著しく多いです。ホテル開発を合わせて行うことで課税上のメリットが生まれるという点も見逃すことはできないでしょう。 そんな理由もあって、鉄道系デベロッパーは倒産することがないということです。


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