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金森重樹プロフィール
1970年生まれ
25歳年収240万円のフリーターのときに負った5400万円の借金が5年間で利息と遅延損害金で1億2700万円まで膨れ上がる。
また、その借金は免責不許可事由に該当するため自己破産もできない状況に追い詰められる。
会社に就職してサラリーマンになるとともにマーケティング技術を極め、その後独立し10年かかって借金の完済に至る。
この借金の塗炭の苦しみから得た気づきを基に、借金で苦しむ人間同士が困難を切り抜けた人を交え、お互いに助け合える相互扶助のコミュニティを作る。
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内包的リスク


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どういうことかというと、マンションを建てる場合、土地を仕入れてから建物が完成してお客さんに引き渡すまでに長ければ2年くらいかかるわけです。地価が上昇している局面では、2年前に仕入れた安い値段の土地にウワモノを建てるので、現在の地価を前提として、マンションを販売した場合には、開発の利益に地価の値上がり分の利益が乗ってきます。 しかも、事業のスタートはとりあえず土地代金の手付分の10%さえあれば、あとは銀行の借入を使ってどんどん開発していけます。 なので、地価が上昇していく局面では、マンションデベロッパーは少ない自己資金で数十億円単位のビジネスが可能になって、破竹の勢いで成長していくことが可能です。 一方で、成長はしているものの、建物の中間金とか、完成時の残代金の建設会社への支払い、また建物がお客さんに引き渡された後の銀行への返済なんかでいつもお金がなくてピーピーしているのもこの事業の特徴です。 どんなに急激に成長していても、どんなに巨額の売上を立てていても、いつも資金繰りが大変なのがデベロッパーという事業の宿命です。 ところが、数十億円単位の売り上げが立つようになると、社長も気が大きくなるんですね。自分の金もないのに(金はありますが、それは銀行の金です)、銀座で飲んだり、ベントレーを買ったり、演歌歌手やスポーツ選手など芸能人のタニマチをやったり、愛人を囲ったりと、いろいろと見栄を張るようになります。で、一層資金繰りはきつくなります(倒産した不動産会社の社長が取り上げられた週刊誌の記事を調べてみてください。こんな話のオンパレードです)。 会計の知識がなくて、いけいけドンドンで自分の金と銀行の金の区別がないのですから、怖いもの知らずです。 それはそれでいいんですが、こんどは地価の下落局面になった時に、2年前の土地の仕入より販売時点での土地の価格の方が安くなっています。それを販売価格に転嫁してしまうと、相場より高いマンションになってしまうため、誰も買いません。 そうなってくると、現在の価格で売った場合には、ウワモノの利益で土地の下落分の損失をカバーできなくなってしまい、値下げも容易でないため販売の鈍化によって銀行への返済ができなくなり、一気に資金ショートします。 原油や為替、穀物などのコモディティでしたら、将来の下落リスクを考えて売り建てておけばいいわけです。仮に不動産先物市場なんてものがこの世に存在していたならば、2年後の土地の値下がりリスクをヘッジするために同額の土地の売りを建てておいて、売りによって得た利益と土地の値下がり分の損失を相殺することで、土地の開発に伴うリスクをヘッジできます。 ところが、実際には不動産先物市場なんてものはないし、不動産は個別性が強いため、コモディティ化するだけの前提が整ってないわけです。 それで、不動産が10年とか20年の間に下落局面を迎えた段階では必ず引っかかるわけです。土地が右肩上がりで来たとか、土地神話といっても、一方的に上がり続けて来ているわけではありませんし、その間には対前年度比でマイナスの局面はあります。 また、マンションは、完成在庫の積み上がりによる在庫調整の局面がかならず周期的にきますので、その時に引っかかってしまうわけです。 というわけで、マンションデベロッパーは地価下落局面での売り建てによるヘッジという安全装置を持たない片建ての危険な要素を事業構造に孕んでいるわけです。


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